COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS: COMO ACERTAR AS CONTAS COM O LEÃO?

Você que faz sua declaração de Imposto de Renda sabia que na venda de imóveis deve observar normas especificas? Todos os anos, muitos brasileiros precisam declarar o principal tributo do país, mas ficam com dúvidas como fazer a declaração sem erros. Enfim, como proceder com os impostos na venda de imóveis? E na compra?

Inicialmente, o contribuinte que adquiriu um imóvel deverá preencher a ficha “Bens e Direitos”, onde irá informar o código correspondente a cada tipo de imóvel (11 para apartamento, 12 para casa, 13 para terreno, 14 para imóvel rural e 15 para sala ou conjunto). No campo “Situação em 31/12/2019” deverá informar o valor zerado, visto que ainda não havia o bem e no campo “Situação em 31/12/2020” deverá lançar o valor desembolsado no ano.

No campo “Discriminação” é de extrema importância detalhar as informações do vendedor, como nome completo, CPF ou CNPJ, data da compra, e as características do imóvel, como número de matrícula e cartório, área e número da inscrição municipal (imóvel urbano) ou número do imóvel na Receita Federal (imóvel rural) e informar se a compra ocorreu à vista ou financiada, em caso de financiamento informar os detalhes, como valor financiado, número de prestações, o nome do banco e o número do contrato.

O que sempre gera incerteza no caso dos financiamentos imobiliários é se a ficha de “Dívidas e Ônus Reais” não deveria ser preenchida, já te adianto que nesse caso a ficha pode ser desconsiderada. Ela destina-se somente a dívidas sem nenhum bem como garantia, como nos empréstimos bancários. Como o imóvel pode ser confiscado pelo banco no caso de inadimplência, essa ação não se enquadra na ficha.

Mas se você vendeu um imóvel precisa atualizar a ficha “Bens e Direitos.” O campo “Situação em 31/12/2020” deverá informar zerado, visto a venda do bem e no campo “Situação em 31/12/2019” o valor informado deve ser o montante da declaração anterior.

A venda deve ser detalhada no campo “Discriminação”, informando o nome do comprador, CPF, valor e data da operação. Quem vende o imóvel deve ficar atento ao ganho de capital (renda obtida com a valorização de um ativo). Caso tenha lucrado com a venda, o contribuinte será tributado a partir de 15%, mas a alíquota funciona de forma progressiva de acordo com uma tabela, salvo de alguns casos de isenção.

Existem três casos em que o ganho de capital com a venda de imóvel é ou pode se tornar isenta.

Primeiro – a venda do único imóvel por valor igual ou inferior a R$ 440 mil, essa isenção só é valida caso o contribuinte não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra venda de imóvel, tributada ou não.
Segundo – a venda de imóvel adquirido até 1969 (imóveis adquiridos entre 1969 e 1988 contam com um redutor no IR sobre o ganho de capital).
Terceiro – venda de imóveis residenciais desde que os recursos obtidos com a venda sejam destinados à compra de outros imóveis residenciais dentro de 180 dias a partir da data de celebração do contrato. Mas caso apenas parte do valor seja destinado à compra, o ganho de capital referente a diferença será tributado proporcionalmente, mas só é possível optar por essa isenção uma vez a cada cinco anos.

Uma dica é: mesmo que seu ganho de capital com a venda do imóvel fique isento do ganho de capital preencha o GCAP (Programa de Apuração dos Ganhos de Capital) e importe os dados para declaração, para facilitar o preenchimento. O programa calcula as situações de isenção total ou parcial, para não ter erros e você ficar tranquilo na entrega da sua declaração. 

Depois de entregar sua declaração anota aí uma última dica, não deixe de acompanhar o status de processamento da sua declaração! 

Káritas, é graduada em Ciências Contábeis com Pós Graduação em Contabilidade Tributária e Contabilidade, Perícia e Auditoria. Se especializou dentro da contabilidade na área Fiscal/Tributária, é responsável pelo departamento fiscal em um escritório contábil em Juiz de Fora, Tutora Presencial e Professora nos cursos técnicos de Administração e Contabilidade.